Hace poco un lector desesperado por no poder hacer frente a su hipoteca me preguntaba si actualmente existía alguna solución para su problema. Su banco le garantizó que no había otra opción más que pagar. Sin más.
Son este tipo de injusticias las que me motivan a informaros de vuestros derechos y que tengáis a mano herramientas para pelear. En el caso de este lector, sí hay más opciones. Los bancos están obligados a ofrecerte una serie de posibilidades, incluso están obligados a aceptar tu propuesta si cumples determinados requisitos. Vamos a verlo!
¿El banco está obligado a ofrecerme una solución?
Sí. Los bancos están obligados por ley.
Concretamente, por el Real Decreto-Ley 6/2012 que estableció medidas urgentes para la protección de deudores hipotecarios sin recursos y que recoge el Código de Buenas Prácticas al que se adhirieron la mayoría de bancos en su día.
Es importante que conozcas este Código porque obliga a los bancos a que te brinden un abanico de posibilidades cuando no puedes hacer frente a las cuotas de tu hipoteca.
La adhesión de los bancos a este Código fue voluntaria, pero una vez adheridos se encuentran obligados a cumplir sus previsiones.
¿Qué opciones son las que me debe ofrecer el banco?
En esta normativa, se recogen principalmente 4 medidas que se configuran como DERECHOS del deudor hipotecario cuando no puede hacer frente a la hipoteca. Sigue leyendo!
1º Reestructuración de la deuda.
Los deudores que se encuentren en el umbral de exclusión podrán solicitar y obtener de la entidad acreedora la reestructuración de su deuda hipotecaria al objeto de alcanzar la viabilidad a medio y largo plazo de la misma.
La entidad tiene 1 mes de plazo para contestarte con un plan de reestructuración. Aunque tu tienes derecho a presentar un plan de reestructuración distinto que el banco deberá analizar.
La reestructuración podrá consistir en alguna de las siguientes opciones:
a) Carencia de 5 años en la amortización del capital. El total del importe objeto de la carencia podrá pasarse a una cuota final al término del préstamo o prorratearse en las cuotas restantes.b) Ampliación del plazo de amortización hasta un total de 40 años a contar desde la concesión del préstamo.c) Reducción del tipo de interés aplicable a Euribor + 0,25% durante el plazo de carencia.
2º Quita en el capital pendiente.
Esta opción se prevé para los deudores a los que el plan de reestructuración les resulte inviable.
La ley establece que la reestructuración será considerada inviable cuando te imponga una cuota mensual superior al 50% de los ingresos de toda la unidad familiar.
El banco podrá aceptar o rechazar la quita. Para ello, cuenta con el plazo de 1 mes desde que acredites que no puedes hacer frente a la reestructuración
La quita será calculada por el banco en función de las diferentes posibilidades de reducción de la deuda que contempla la norma.
3º Dación en pago.
Dirigida a aquellos deudores para los que la reestructuración y la quita no sean viables.
OJO: en estos casos la entidad esta obligada a aceptar la entrega de la vivienda quedando definitivamente cancelada la deuda en su totalidad. Dicha cancelación implica también las responsabilidades de terceros frente a la entidad por la misma deuda.
Además, si el deudor lo solicita, podrá permanecer en la vivienda durante 2 años como arrendatario abonando una renta anual del 3% del importe de la deuda al momento de la dación.
4º Derecho de alquiler en caso de ejecución de la vivienda habitual.
Si ya se ha ejecutado la hipoteca pero el lanzamiento se ha suspendido, el deudor podrá solicitar y obtener del acreedor ejecutante de la vivienda el alquiler de la misma por una renta anual máxima del 3% de su valor al tiempo de la aprobación del remate.
Dicho arrendamiento tendrá duración anual, prorrogable a voluntad del arrendatario (es decir, del deudor ejecutado solicitante de la medida), hasta completar el plazo de cinco años. Por mutuo acuerdo entre el ejecutado y el adjudicatario podrá prorrogarse anualmente durante cinco años adicionales.
¿Cómo puedo acceder a las medidas?
Presentando una solicitud por escrito a tu banco acompañada de la documentación que acredite que cumples los requisitos.
OJO: El deudor no soportará ningún coste adicional de la entidad financiera.
¿Qué requisitos debo cumplir para poder acceder a estas medidas?
1. Debe tratarse de la hipoteca sobre tu vivienda habitual.
2. Tendrás que acreditar que económicamente te encuentras en el umbral de exclusión.
¿Qué es el umbral de exclusión?
Se considera que te encuentras en el umbral de exclusión si cumples todas las circunstancias siguientes:
1. Que el conjunto de ingresos de la unidad familiar no supere el triple del IPREM anual en 14 pagas: es decir, que los ingresos de la unidad familiar no superen los 24.318,84€ al año. Sin un miembro de la familia tiene una discapacidad superior al 33%, los ingresos no deben superar los 32.425,12€OJO: unidad familiar es el deudor, el cónyuge o pareja de hecho inscrita, los hijos que residan en la vivienda y los vinculados por tutela, guarda o acogimiento.2. Que en los 4 años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas o que se hayan producido unas circunstancias familiares de especial vulnerabilidad.3. Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. O superior al 40% si uno de los miembros de la familia padece una discapacidad superior al 33%.4. Que ninguno de los miembros de la unidad familiar posea bienes o derechos con los que hacer frente a la deuda.5. Que la hipoteca recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor. Es decir, la hipoteca debe recaer sobre la única vivienda que tenga el deudor y además esta debe ser su vivienda habitual.
¿Y si soy aval o fiador del deudor principal, o codeudor que no convive con la unidad familiar?
También se te aplican las medidas si cumples los requisitos.
Los fiadores, avalistas e hipotecantes no deudores que se encuentren en el umbral de exclusión podrán exigir que la entidad agote el patrimonio del deudor principal así como las medidas previstas en el citado Código de Buenas Prácticas.
En el caso de que existan codeudores que no formen parte de la unidad familiar, también podrán acogerse a las medidas que hemos comentado siempre que estén incluidos en las circunstancias 4 y 5 del párrafo anterior.
¿Qué bancos son los obligados a ofrecer estas medidas?
En abril de 2021, el Gobierno publicó la lista de entidades adheridas al Código de Buenas Prácticas, y por tanto, los obligados a proporcionar todas las opciones que os he contado a todos aquellos deudores que cumplan los requisitos. La lista de bancos adheridos es la siguiente:
– Abanca Corporación Bancaria, S.A.
– Andbank España, S.A.
– Arquia Bank, S.A.
– Banca March, S.A.
– Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A. (BBVA)
– Banco Caminos, S.A.
– Banco Cooperativo Español, S.A.
– Banco de Crédito Social Cooperativo, S.A.
– Banco de Sabadell, S.A.
– Banco Mediolanum, S.A.
– Banco Santander, S.A.
– Bancofar, S.A.
– Bankinter, S.A.
– Bankoa, S.A.
– CaixaBank, S.A.
– Caixa de Credit dels Enginyers-Caja de Crédito de los Ingenieros, S. Coop. de Crédito.
– Caixa Popular-Caixa Rural, S. Coop. de Crédito V.
– Caixa Rural Altea, Cooperativa de Crèdit Valenciana.
– Caixa Rural Benicarló, S. Coop. de Crèdit V.
– Caixa Rural D’Algemesi, S. Coop. V. de Crèdit.
– Caixa Rural de Callosa D´en Sarrià, Cooperativa de Crédito Valenciana.
– Caixa Rural de L’Alcudia, Sociedad Cooperativa Valenciana de Crédito.
– Caixa Rural de Turís, Cooperativa de Crédito Valenciana.
– Caixa Rural Galega, Sociedad Cooperativa de Crédito Limitada Gallega.
– Caixa Rural la Vall San Isidro, Sociedad Cooperativa de Crédito Valenciana.
– Caixa Rural les Coves de Vinromà, S. Coop. de Crèdit V.
– Caixa Rural Sant Josep de Vilavella, S. Coop. de Crédito V.
– Caixa Rural Sant Vicent Ferrer de la Vall’Uixó, Coop. de Crèdit V.
– Caixa Rural Torrent, Cooperativa de Crèdit Valenciana.
– Caixa Rural Vinaròs, S. Coop. de Crèdit V.
– Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Ontinyent.
– Caja de Crédito de Petrel, Caja Rural, Cooperativa de Crédito Valenciana.
– Caja Laboral Popular, Coop. de Crédito.
– Caja Rural Católico Agraria, S. Coop. de Crédito V.
– Caja Rural Central, Sociedad Cooperativa de Crédito.
– Caja Rural de Albacete, Ciudad Real y Cuenca, Sociedad Cooperativa de Crédito, (Globalcaja).
– Caja Rural de Albal, Coop. de Crédito V.
– Caja Rural de Alginet, Sociedad Cooperativa Crédito Valenciana.
– Caja Rural de Almendralejo, Sociedad Cooperativa de Crédito (Cajalmendralejo).
– Caja Rural de Aragón, Sociedad Cooperativa de Crédito.
– Caja Rural de Asturias, Sociedad Cooperativa de Crédito.
– Caja Rural de Baena Ntra. Sra. de Guadalupe, Sociedad Cooperativa de Crédito Andaluza.
– Caja Rural de Cañete de las Torres, Ntra. Sra. del Campo, Sociedad Cooperativa Andaluza de Crédito.
– Caja Rural de Casas Ibánez, S. Coop. de Crédito de Castilla-La Mancha.
– Caja Rural de Cheste, Sociedad Cooperativa de Crédito.
– Caja Rural de Extremadura, Sociedad Cooperativa de Crédito.
– Caja Rural de Gijón, Sociedad Cooperativa Asturiana de Crédito.
– Caja Rural de Granada, Sociedad Cooperativa de Crédito.
– Caja Rural de Guissona, Sociedad Cooperativa de Crédito.
– Caja Rural de Navarra, S. Coop. de Crédito.
– Caja Rural de Nueva Carteya, Sociedad Cooperativa Andaluza de Crédito.
– Caja Rural de Soria, Sociedad Cooperativa de Crédito.
– Caja Rural de Teruel, Sociedad Cooperativa de Crédito.
– Caja Rural de Utrera, Sociedad Cooperativa Andaluza de Crédito.
– Caja Rural de Villamalea, S. Coop. de Crédito Agrario de Castilla-La Mancha.
– Caja Rural de Villar, Coop. de Crédito V.
– Caja Rural de Zamora, Cooperativa de Crédito.
– Caja Rural del Sur, S. Coop. de Crédito.
– Caja Rural la Junquera de Chilches, S. Coop. de Crédito V.
– Caja Rural Nuestra Madre del Sol, S. Coop. Andaluza de Crédito.
– Caja Rural Regional San Agustín Fuente Álamo Murcia, Sociedad Cooperativa de Crédito.
– Caja Rural San Isidro de Vilafames, S. Coop. de Crédito V.
– Caja Rural San Jaime de Alquerías Niño Perdido, S. Coop. de Crédito V.
– Caja Rural San José de Almassora, S. Coop. de Crédito V.
– Caja Rural San José de Burriana, S. Coop. de Crédito V.
– Caja Rural San José de Nules, S. Coop. de Crédito V.
– Caja Rural San Roque de Almenara, S. Coop. de Crédito V.
– Cajamar Caja Rural, Sociedad Cooperativa de Crédito.
– Cajasiete, Caja Rural, Sociedad Cooperativa de Crédito.
– Cajasur Banco, S.A.
– Colonya-Caixa D’estalvis de Pollença.
– Eurocaja Rural, Sociedad Cooperativa de Crédito.
– Evo Banco, S.A.
– Ibercaja Banco, S.A.
– ING Bank N.V. Sucursal en España.
– Kutxabank, S.A.
– Lender Digital Finance, S.L.
– Liberbank, S.A.
– Novo Banco, S.A., Sucursal en España.
– Open Bank, S.A.
– Publicredit, S.L.
– Targobank, S.A.
– Triodos Bank, N.V., S.E.
– Unicaja Banco, S.A.
– Unión de Créditos Inmobiliarios, S.A., Establecimiento Financiero de Crédito.
– Wizink Bank, S.A.
IMPORTANTE: Si tu banco te da largas o no te ofrece las opciones que hemos visto, estarían incumpliendo la ley. No dudes en pedirnos ayuda si no te hacen caso, uno de nuestros abogados expertos te lo soluciona!
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Fuentes: Real Decreto-Ley 6/2012; IPREM anual en 14 pagas para 2022: 8.106,28€; Resolución de 16 de abril de 2021, de la Secretaría de Estado de Economía y Apoyo a la Empresa, por la que se publica la lista de entidades que han comunicado su adhesión al Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre vivienda habitual.
