Llevamos varios días viendo anuncios de la famosa hipoteca inversa hasta en los telediarios. Nos la pintan como la panacea, pero nada nos dicen de lo peligrosa que es y de lo gravosa que va a resultar a los herederos. Vamos a verlo.
¿Qué es la hipoteca inversa?
Conocida también como hipoteca vitalicia, hipoteca pensión o pensión hipotecaria.
Es un producto financiero como un préstamo o un crédito, garantizado mediante hipoteca, orientado a personas mayores de 65 años que les permite obtener liquidez a partir de su patrimonio inmobiliario manteniendo la propiedad del mismo.
Se debe constituir sobre la vivienda habitual del solicitante, en cuyo caso podrá beneficiarse de las ventajas fiscales y arancelarias previstas en la ley.
Podrán, asimismo, instrumentarse hipotecas inversas sobre otros inmuebles distintos de la vivienda habitual del solicitante, pero la operación no estará exenta de tributos ni le serán aplicables las mismas ventajas fiscales.
¿En qué se diferencia con las hipotecas tradicionales?
En la hipoteca tradicional quien devuelve el capital prestado por la entidad bancaria es el propio solicitante-constituyente de la hipoteca.
En las hipotecas inversas son los herederos los que deben hacer frente a la deuda una vez fallecido el constituyente de la misma.
¿Cómo funciona la hipoteca inversa?
A cambio de hipotecar su vivienda, el titular recibirá una renta mensual que puede ser temporal o vitalicia, o una disposición única, en función de lo que haya contratado.
El importe total a percibir será como máximo el equivalente al valor de la vivienda. Para determinar este valor, se procederá a la tasación del inmueble por un tasador oficial, o bien por un tasador homologado propuesto por el cliente cuya tasación deberá ser aceptada por la entidad financiera.
Vamos a verlo mejor con un ejemplo
Imaginemos que tu vivienda tiene un valor de 200.000€. Solicitas la hipoteca inversa y la entidad te la concede por dicho importe. Recuerda que es un tope máximo. Seguramente las entidades otorgarán importes inferiores.
Imaginemos que tu vivienda tiene un valor de 200.000€. Solicitas la hipoteca inversa y la entidad te la concede por dicho importe. Recuerda que es un tope máximo. Seguramente las entidades otorgarán importes inferiores.
Una vez concedida, podrás elegir entre recibir una disposición única por los 200.000€ o percibir rentas mensuales hasta completar los 200.000€
Si la mensualidad que has programado es de 1.000€ al mes, los recibirás hasta completar los 200.000€.
¿Y si el solicitante o constituyente de la hipoteca inversa fallece?
Al fallecimiento del deudor hipotecario sus herederos podrán cancelar el préstamo, en el plazo estipulado, abonando a la entidad financiera la totalidad de los débitos vencidos, con sus intereses, sin que el acreedor pueda exigir compensación alguna por la cancelación
¿Cuándo y cómo se procede a la devolución del préstamo?
Una vez fallecido el solicitante o constituyente de la hipoteca inversa, la devolución del préstamo hipotecario, correrá a cargo de los herederos, que podrán decidir entre varias posibilidades:
- Liquidar lo que quede de deuda y proceder a la cancelación del préstamo:
o Abonar el importe con sus propios fondos.o Vender el inmueble hipotecado para pagar el restante de la deuda.o Constituir una nueva hipoteca para pagar la deuda pendiente.
- Negarse a atender el pago de la deuda, en cuyo caso la entidad obtendrá su derecho al cobro de la deuda hasta donde alcancen los bienes de la herencia. a través del inmueble y, en su caso, de otros bienes de la herencia.
OJO: el Banco de España recomienda pactar con la entidad un período de reflexión que llegue incluso a varios meses, para que los herederos valoren la situación y su posición de cara a atender, o no, el pago de la deuda.
¿Qué ocurre si los herederos deciden no pagar?
Puede ocurrir que los herederos decidan no hacer frente a la deuda o que no haya herederos conocidos. En este caso la ley establece que la entidad financiera podrá obtener recobro hasta donde alcancen los bienes de la herencia.
O lo que es lo mismo, la entidad podrá cobrar a través del inmueble y, en su caso, de otros bienes de la herencia, pero no contra el patrimonio propio de los herederos.
¿Cuáles son las principales desventajas de la hipoteca inversa?
1º Quien queda obligado a la devolución del préstamo son los herederos puesto que la deuda no es exigible hasta el fallecimiento del solicitante.
2º Los herederos responden de la deuda con todos los bienes asociados a la herencia. Es decir que, en caso de no pago, los herederos podrían perder la vivienda. Pudiendo llegar incluso a perder todos los bienes de tu herencia hasta completar el pago de la deuda.
3º La mayor desventaja que encontramos en este producto financiero es que la deuda, al contrario que en una hipoteca tradicional, va aumentando. El solicitante, con los años puede acabar con una deuda superior al valor de mercado de la vivienda.
4º También hay peligro de que este tipo de préstamos sean endosados, mediante manipulación informativa, a personas que no los necesiten o de edad muy avanzada, para finalmente obtener la propiedad de inmuebles valiosos a un bajo coste.
5º Cuanto menor sea la edad del solicitante, menor será la suma concedida y quizás mayor el interés al que se presta.
¿Por qué se anuncia en televisión como si fuera una solución mágica a los problemas de solvencia?
Este producto financiero nace como la única alternativa, o una de las pocas alternativas, para satisfacer la necesidad de crédito (liquidez) de personas mayores de 65 años.
Este tipo de hipotecas son inversiones que realizan los bancos para sacar beneficios. Así, a este tipo de hipotecas se les aplica un interés elevado que va aumentando durante la vida del préstamo. El tipo de interés medio de una hipoteca inversa (6,3% TAE) triplica al de una hipoteca normal).
La hipoteca inversa es un producto complejo, con multitud de opciones y matices. En muchas ocasiones la entidad aprovecha esta hipoteca para introducir un elemento extraño, como los denominados seguros de renta vitalicia diferida, seguros para cubrir los casos de impago, o de pérdida de valor del inmueble, que pueden resultar abusivos o difíciles de entender para personas mayores.
Nuestras recomendaciones
Antes de firmar una hipoteca inversa, infórmate bien con un abogado o economista no relacionado con la entidad financiera que pueda solucionar todas las dudas que te surjan.
No te fíes. Escríbenos a info@derechoparatodos.com si tienes dudas con la hipoteca inversa que te ofrece tu banco.
Pacta un periodo de reflexión para que los herederos decidan cómo afrontar la deuda tras tu fallecimiento.
Infórmate de otras opciones menos gravosas que te facilitarán ingresos inmediatos en este ARTÍCULO.
#DerechoParaTodos
Fuente: Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria. Disposición Adicional Primera. Regulación relativa a la hipoteca inversa. Guía de acceso a la hipoteca inversa del Banco de España.
